নিজের একটি ফ্ল্যাট কেনা অনেকের কাছে সারা জীবনের স্বপ্ন। এই স্বপ্ন পূরণে কেউ সঞ্চয়ের টাকা বিনিয়োগ করেন, কেউবা দীর্ঘমেয়াদি ব্যাংকঋণের বোঝা নেন। কিন্তু ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে সামান্য অসতর্কতাও ভবিষ্যতে বড় ধরনের আর্থিক ও আইনি সমস্যার কারণ হতে পারে। জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ, ভুয়া দলিল, প্রকল্পের অনুমোদন না থাকা কিংবা চুক্তির শর্ত ভঙ্গ-এমন নানা জটিলতায় পড়তে পারেন একজন ক্রেতা। তাই পছন্দের ফ্ল্যাট বুকিং দেওয়ার আগে শুধু দাম, অবস্থান ও নির্মাণমান যাচাই করলেই হবে না; নিশ্চিত হতে হবে সম্পত্তিটির আইনগত বৈধতাও। ফ্ল্যাট কেনার আগে কোন ১০টি আইনি বিষয় পরীক্ষা করা জরুরি, জেনে নিন বিস্তারিত।
১. জমির মালিকানা ও দলিল যাচাই করুন
ফ্ল্যাট কেনার আগে প্রথমেই যে জমির ওপর ভবনটি নির্মিত হয়েছে, সেই জমির মালিকানা সম্পর্কে নিশ্চিত হতে হবে। জমির মূল দলিল, পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি এবং দাগ নম্বর পরীক্ষা করা জরুরি।
শুধু বিক্রেতার দেওয়া কাগজপত্রের ওপর নির্ভর না করে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস ও সরকারি রেকর্ড থেকে তথ্য যাচাই করতে হবে। জমির প্রকৃত মালিক কে, বিক্রেতার সেই জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রির আইনগত অধিকার রয়েছে কি না, সেটিও নিশ্চিত হওয়া প্রয়োজন।
এ ছাড়া জমিটি কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, কিংবা অন্য কারও সাথে মালিকানা নিয়ে বিরোধ রয়েছে কি না, তা খতিয়ে দেখতে হবে। প্রয়োজনে অভিজ্ঞ সম্পত্তি আইনজীবীর মাধ্যমে দলিলপত্র পরীক্ষা করানো উচিত।
২. আবাসন প্রতিষ্ঠানের বৈধতা নিশ্চিত করুন
ডেভেলপার বা আবাসন প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে ফ্ল্যাট কিনলে প্রতিষ্ঠানটির আইনগত বৈধতা সম্পর্কে খোঁজ নিন। সংশ্লিষ্ট প্রকল্পের প্রয়োজনীয় সরকারি অনুমোদন রয়েছে কি না, তা যাচাই করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।
বিশেষ করে রাজউক-অধিভুক্ত এলাকায় ফ্ল্যাট কিনলে ভবনের অনুমোদিত নকশা ও বাস্তব নির্মাণের মধ্যে মিল আছে কি না, সেটি পরীক্ষা করতে হবে। অনুমোদন ছাড়া অতিরিক্ত তলা নির্মাণ কিংবা নকশাবহির্ভূত স্থাপনা ভবিষ্যতে বড় ধরনের আইনি জটিলতা তৈরি করতে পারে।
প্রতিষ্ঠানটির আগের প্রকল্পগুলো কেমন ছিল, নির্ধারিত সময়ে ফ্ল্যাট হস্তান্তরের রেকর্ড রয়েছে কি না এবং গ্রাহকদের সঙ্গে কোনো বিরোধের ইতিহাস আছে কি না, সেসব তথ্যও সংগ্রহ করুন।
৩. চুক্তিপত্রে প্রতিটি শর্ত স্পষ্ট রাখুন
ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে চুক্তিপত্রই ক্রেতা ও বিক্রেতার অধিকার এবং দায়িত্ব নির্ধারণের অন্যতম প্রধান দলিল। তাই চুক্তি করার সময় কোনো বিষয় অস্পষ্ট রাখা উচিত নয়।
চুক্তিতে যেসব বিষয় উল্লেখ থাকা প্রয়োজন:
- ফ্ল্যাটের সুনির্দিষ্ট অবস্থান ও নম্বর।
- ফ্ল্যাটের আয়তন এবং পরিমাপের পদ্ধতি।
- মোট বিক্রয়মূল্য ও কিস্তি পরিশোধের নিয়ম।
- নির্মাণে ব্যবহৃত উপকরণ ও কাজের মান।
- অনুমোদিত নকশার বিবরণ।
- ফ্ল্যাট হস্তান্তরের নির্দিষ্ট সময়সীমা।
- গাড়ি পার্কিংয়ের অধিকার ও শর্ত।
- বিদ্যুৎ, গ্যাস, পানি ও অন্যান্য ইউটিলিটি সুবিধা।
- দেরিতে হস্তান্তর বা চুক্তি ভঙ্গের ক্ষেত্রে ক্ষতিপূরণের বিধান।
অতিরিক্ত কোনো সুবিধা বা উন্নত মানের সরঞ্জাম দেওয়ার প্রতিশ্রুতি থাকলে সেটিও লিখিতভাবে চুক্তিতে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে। মৌখিক আশ্বাসের ওপর নির্ভর করা নিরাপদ নয়।চুক্তি স্বাক্ষরের আগেই আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া ভালো। চুক্তির বাইরে কোনো অর্থ পরিশোধ করতে হলে তার যথাযথ লিখিত প্রমাণ ও রসিদ রাখতে হবে।
৪. রেজিস্ট্রেশনের আগে পুনরায় যাচাই করুন
ফ্ল্যাটের রেজিস্ট্রেশন একটি গুরুত্বপূর্ণ আইনি প্রক্রিয়া। তাই এ পর্যায়ে এসে কোনো ধরনের তাড়াহুড়া করা উচিত নয়।রেজিস্ট্রেশনের আগে বিক্রেতার পরিচয়, মালিকানার বৈধতা, জমির দাগ ও খতিয়ান, ফ্ল্যাটের আয়তন এবং অবস্থানের তথ্য দলিলে সঠিকভাবে উল্লেখ রয়েছে কি না, তা পরীক্ষা করুন।
একই সম্পত্তি আগে অন্য কারও কাছে বিক্রি করা হয়েছে কি না, কোনো ব্যাংকঋণের বিপরীতে বন্ধক রয়েছে কি না কিংবা সম্পত্তি নিয়ে আদালতে মামলা চলছে কি না, সেটিও অনুসন্ধান করতে হবে।দলিলের প্রতিটি তথ্য সরকারি রেকর্ডের সাথে মিলিয়ে নেওয়া জরুরি। কোনো অসংগতি থাকলে তা সংশোধন না করে রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করা উচিত নয়।
৫. জমির নামজারি ও কর পরিশোধের তথ্য দেখুন
জমির মালিকানা যাচাইয়ের পাশাপাশি নামজারি এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের হালনাগাদ তথ্য পরীক্ষা করা প্রয়োজন।বিক্রেতার নামে জমির রেকর্ড যথাযথভাবে রয়েছে কি না, জমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা হয়েছে কি না এবং কোনো বকেয়া দায় রয়েছে কি না, তা নিশ্চিত হতে হবে।এসব নথির মধ্যে অসংগতি থাকলে ভবিষ্যতে মালিকানা প্রতিষ্ঠা বা সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে সমস্যা দেখা দিতে পারে।
৬. ব্যাংকঋণ অনুমোদন মানেই শতভাগ নিরাপত্তা নয়
অনেকে ব্যাংকঋণের মাধ্যমে ফ্ল্যাট কেনেন। এ ক্ষেত্রে ব্যাংক সাধারণত সম্পত্তির মালিকানা, দলিলের ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি, কর পরিশোধের তথ্য এবং সম্পত্তির ওপর কোনো দায় বা মামলা রয়েছে কি না, তা যাচাই করে।এ ছাড়া ব্যাংক সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ এবং আইনগত অবস্থান পরীক্ষা করতে বিশেষজ্ঞদের সহায়তা নিতে পারে।
তবে ব্যাংক ঋণ অনুমোদন করেছে বলেই ক্রেতার আর কোনো দায়িত্ব নেই, এমন ধারণা ঠিক নয়। নিজের নিরাপত্তার জন্য ব্যাংকের যাচাইয়ের পাশাপাশি স্বাধীনভাবে একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে সব কাগজপত্র পরীক্ষা করিয়ে নেওয়া উচিত।
৭. বুকিং বা বায়নার আগে সতর্ক থাকুন
অনেক আবাসন প্রতিষ্ঠান দ্রুত বুকিংয়ের জন্য বিশেষ ছাড় বা সীমিত সময়ের অফার দিয়ে থাকে। এসব প্রস্তাবে আকৃষ্ট হয়ে কাগজপত্র যাচাই না করে টাকা দেওয়া ঝুঁকিপূর্ণ।
প্রথমে জমির মালিকানা, প্রকল্পের অনুমোদন এবং বিক্রেতার আইনগত অধিকার যাচাই করুন। এরপর চুক্তির শর্ত বুঝে তবেই বুকিং বা বায়নার অর্থ পরিশোধ করুন।প্রতিটি লেনদেনের ব্যাংক রেকর্ড ও লিখিত রসিদ সংরক্ষণ করা উচিত। কোনো অর্থের পরিমাণ চুক্তিতে উল্লেখ না থাকলে তা পরিশোধ না করাই ভালো।
৮. পার্কিং ও কমন স্পেসের অধিকার বুঝে নিন
ফ্ল্যাট কেনার সময় শুধু ব্যক্তিগত ইউনিটের আয়তন বিবেচনা করলে চলবে না। ভবনের সিঁড়ি, লিফট, ছাদ, প্রবেশপথ, নিরাপত্তাব্যবস্থা, কমন স্পেস এবং পার্কিং ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কেও পরিষ্কার ধারণা থাকতে হবে।
পার্কিংয়ের জায়গা ফ্ল্যাটের সাথে বিক্রি হচ্ছে, নাকি আলাদা শর্তে ব্যবহারের অনুমতি দেওয়া হচ্ছে, তা চুক্তিতে স্পষ্ট থাকতে হবে। ভবিষ্যতে এসব বিষয় নিয়ে প্রতিবেশী বা ডেভেলপারের সঙ্গে বিরোধ এড়াতে শুরুতেই লিখিত শর্ত নিশ্চিত করুন।
৯. চুক্তি অনুযায়ী ফ্ল্যাট না পেলে কী করবেন?
নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ফ্ল্যাট হস্তান্তর না করা, চুক্তির তুলনায় ভিন্ন আয়তনের ফ্ল্যাট দেওয়া কিংবা প্রতিশ্রুত সুবিধা না রাখার মতো ঘটনা ঘটতে পারে। এ ধরনের পরিস্থিতিতে প্রথমে চুক্তির শর্ত পর্যালোচনা করতে হবে। এরপর সংশ্লিষ্ট প্রতিষ্ঠানের কাছে লিখিতভাবে অভিযোগ জানিয়ে সমাধানের চেষ্টা করা যেতে পারে।
প্রয়োজনে বাংলাদেশের প্রচলিত আইন অনুযায়ী আইনি পদক্ষেপ নেওয়ার সুযোগ রয়েছে। এ ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০ গুরুত্বপূর্ণ। চুক্তিতে সালিসের বিধান থাকলে প্রযোজ্য আইন অনুসারে সালিসের মাধ্যমে বিরোধ নিষ্পত্তির সুযোগও থাকতে পারে। পরিস্থিতি অনুযায়ী উপযুক্ত আদালতের আশ্রয় নেওয়া যায়।
১০. আইনজীবীর পরামর্শ ছাড়া চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নয়
ফ্ল্যাট কেনা বড় অঙ্কের বিনিয়োগ। তাই শুধু পরিচিত ব্যক্তি, বিক্রেতা কিংবা ডেভেলপারের আশ্বাসের ওপর নির্ভর করা উচিত নয়।একজন অভিজ্ঞ সম্পত্তি আইনজীবীর মাধ্যমে জমির দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, সরকারি অনুমোদন, নামজারি, বন্ধক, মামলা এবং চুক্তিপত্র যাচাই করানো সবচেয়ে নিরাপদ পদ্ধতি।